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标题: 新山房价未来是继续升还是降 [打印本页]

作者: 是也非也 时间: 2013-10-18 02:48 PM
标题: 新山房价未来是继续升还是降
请问各位，新山房价在未来两年里是继续攀升还是跌

看报纸有的说跌有的说升

但翻看财经，你会发现现在全球经济并不好，那些专家又预言经济危机随时爆发，房产泡沫就要破。。。。

但也有人讲，未来房屋需求会扩大，所以房价不会跌。

各位有何感想，面对房屋歌舞升平的景象，是随歌起舞，还是静观其变

作者: davidjin 时间: 2013-10-18 03:05 PM
房价跌的可能性很小。。。
房价升的可能性很高

作者: 8739888 时间: 2013-10-19 03:17 AM
…… 跌，幅度也不大…
也许发展商会出更多优惠
刺激他的销量…
再说，现在买间家可不容易，
年轻人还是需要靠租房，所以应该还会有那市场需要…
投资的，就越赚越多屋子，年轻人的就很多只能看租房了…
收入中等的，只能等政府的廉价屋或flat楼之类的…
当然政府一定先照顾他们的猪仔先啦…

作者: alvenyap 时间: 2013-10-24 09:14 AM
应该是升吧，我有一个做生意的朋友说，相对于本地的物价比起邻国，还是便宜很多。

作者: alvenyap 时间: 2013-10-24 09:15 AM
应该是升吧，我有一个做生意的朋友说，相对于本地的物价比起邻国，还是便宜很多。

作者: tang2541888 时间: 2013-10-24 10:56 PM
最近許多地方蓋房子,所以需求大,應會上漲/

作者: argronzoyuan 时间: 2013-10-25 10:56 AM
个人观点。
应该会在一个时期小幅度调整，会跌的可能性不大。尤其是新山区，新山的收入其实是蛮高的。
因为新币的关系，这里的年轻人基本带回来的钱，会比其他州的年轻人多。
所以大家的holding 能力比较高，也有能力负担比其他州高的屋价。

调整幅度会比较大的应该是属于non landed ，比如apartment 和condo，因为接下在新山会有很多project 相继推出。新山的年轻人因为较有能力，一般有了自己住的一间排屋或排楼，就会选择拿一间apartment 来当投资。
所以当这些apartment 完成时可能会有些许过剩的问题，所以我觉得没有地的单位的调整幅度会比较大。

有地的屋子大家有会觉得比较有保留价值，所以除非迫不得已或价钱非常好才会考虑卖。
当然新山的屋价还是取决于新山政府和新加坡政府的政策，如果新加坡房价跌了，租金便宜了。
或许很多赚新币的朋友会宁愿住回新加坡，马来西亚政府接下来的RPGT 和印花税的调整也会影响到屋价的起伏。

个人小小观点，欢迎大家回复不同的观点。
大家来小小讨论~

作者: 8739888 时间: 2013-10-26 06:26 AM
那就惨了，我第一份产业就在lease hold apartment ，
因为只能负担得起这个价位和靠近新加坡点…

作者: 是也非也 时间: 2013-10-30 01:08 PM

argronzoyuan 发表于 2013-10-25 10:56 AM
个人观点。
应该会在一个时期小幅度调整，会跌的可能性不大。尤其是新山区，新山的收入其实是蛮高的。
因 ...

从财经新闻角度看，如果你有认真的研究，就会发现，对于房价有两个极端，一是房价会继续涨，一个是肯定会跌。前者是发展商之类的发言，后者是维护消费者之类的说话。

当然，发展商不可能说自己东西会贬值，只会制造房价越来越贵的惊慌，这是心里战术。也有消费者蝴蝶效应的追捧。

放眼看全球经济，美国联储局还未退场，银行利率还未提高，大马家庭债务已达到严重化，消费税落实。。等等这些不确定都会影响经济消费局面。。。。

我们就用实际例子说话，靠近海边那座广场，还有。。。一座广场，。。。这些都空置已久。在看那些租不出卖不出的店屋空的。。。

投资时机好了就赚了，天时地利少了一样就栽进去要等时来运转那天。。。

房价跌升就看你有没有定力等到拣便宜那天

纯粹个人观点

作者: argronzoyuan 时间: 2013-10-30 01:24 PM

是也非也发表于 2013-10-30 01:08 PM
从财经新闻角度看，如果你有认真的研究，就会发现，对于房价有两个极端，一是房价会继续涨，一个是肯定会 ...

其实你的观点也是对的。

我说的会跌是completed 的屋子。
基本上发展的价钱是不会下了的，蛮多是近期才来新山买地的。
他们买的地per sf 都已经去到很贵的价钱了，加来现在的建筑成本真的是起了很多。

所以基本发展商建，肯定还是会继续卖比现在高的价钱。

可是看回即将完成的高级住宅区，很多是比较有能力的拿来投资的。
加上现在外国人只能买1m 以上的房产，早期那些买700~800k 的屋子，全部都不能expect 可以卖给外国人了。
可是这些屋子多数是他们的第二或第三间屋子。

所以接来下这是屋子谁去住，或谁接手去买下来，和买的人是否有能力继续hold 就会影响到sub sale market 的屋价了.

个人意见 ^^

作者: 是也非也 时间: 2013-10-30 02:34 PM

argronzoyuan 发表于 2013-10-30 01:24 PM
其实你的观点也是对的。

我说的会跌是completed 的屋子。

房价涨是可以理解，问题是三年之间狂涨31%就不可理喻。试问，薪水有疯涨吗

这已违反自然成长规律，就好比一个一岁的小孩子，比如说：他的体重应该是二十斤左右，可是你给他吃到三十多斤，那正常吗，肯定会影响健康，带来其他后遗症。同样，房价象血压一样一直飙升，也会引起其他问题，供过于求，房屋过剩，再来个利率提高，经济不景气，要么银行拍卖要么宣布破产之类的人大有存在。

发展商和消费者就像拔河比赛，看谁撑到最后就是赢家，如果除了投机者，相信这不是多数。房子无人问津时，上帝也不相信物价还会坐电梯只升不降。

作者: argronzoyuan 时间: 2013-10-30 03:10 PM

是也非也发表于 2013-10-30 02:34 PM
房价涨是可以理解，问题是三年之间狂涨31%就不可理喻。试问，薪水有疯涨吗

这已违反自然成长规律，就好 ...

就如你说的，发展上和消费者的拔河战。
看最后谁先倒吧。

作者: Ethanshu 时间: 2013-11-10 04:40 AM
马来西亚房地产只是亚洲的众多泡莫之一,最候引起房价暴跌大有人在,可能中国,可能是美国,或西邋, 都说不定呢。。。

作者: solite 时间: 2013-11-10 10:42 PM
别忘了，我们有很多去新加坡赚新币回来的人，还是hold得住的~
除此之外，根据国际数据统计，jb是目前全东南亚人口增长率最高的国家。相信这是因为新山是个适合居住，又有邻国新加坡的经济刺激的地方。很多东海岸和东马人都陆陆续续移居阿斗新山来工作，其中一个原因是因为iskandar发展区计划下所吸引的外资企业进驻，制造了更多的好的工作。

请参考： http://www.geohive.com/cntry/malaysia.aspx
我们可以看到，根据人口统计，新山的人口从2000年的92万，激增至2010年的134万，增加了42万人口
相比之下，我国第一大城市吉隆坡，人口从130万增加至162万，只增加了32万，比新山少了10万。而且，这还没包括2010年至2013年的更加大的人口增幅，相信住了那么多年新山的我们，也已经感觉到我们的城市，已经伴随着我们一起成长了吧~ 本人已经感觉到拥挤感了~

大家想一想，为什么吉隆坡一个比新山大的经融中心，人口增长却比新山这个马来西亚第三大城市慢呢？原因是我们有新加坡收入的刺激，越来越多人希望能住在新山然后去新加坡工作，这直接刺激房屋需求。

最后，我们可以看到，我们可以听到一些大型计划一一即将展开的新闻，比如midvalley的发展商即将在新山建一件大型百货商场，还有edu city的外国大学陆陆续续进驻，还有Aeon一直在增加，最新的即将在Bandar Dato Onn动工，还有就是我们最关心的新马连接的地铁计划~

以上都是小弟小小的研究心得，希望各位大大多多提点

作者: ahmu 时间: 2013-11-20 06:47 PM
答案:涨!!!!!
除非政府对症下药.针对限制房贷......
如新加坡政府第8次产业降温措施....限制房贷,房贷的每月供期不能超过家庭收入30%,供期不能超过25年.
房价肯定马上掉.....

作者: ahmu 时间: 2013-11-20 06:56 PM
住房价格是近两年新加坡一个比较热门的社会话题。2009年以来出台的房地产抑制措施特别是2011年出台的ABSD和“限外令”并没有得到新加坡政府期望的效果，效果逐渐被市场的热情所稀释，房地产成交量和房产价格也只是在短期内有个下探，然后就开始回升。

新加坡副总理兼财政部长尚达曼认为“持续攀升的本地房价已经偏离了经济基本面”，因此需要进行政策性干预，避免房地产泡沫进一步扩大以及房价下跌时所带来的更严重的价格修正。

新加坡房价持续上升

新加坡国立大学房地产研究院的研究显示，自2008年国际金融危机爆发以来，各国采取了刺激政策，新加坡房价大幅上升。彭博社14日称，新加坡住宅价格攀升至历史最高，过去3年，房价翻了一倍。新加坡政府公布的数据显示，新加坡房价连续四年上升，2012年上涨了2.8%。

针对组屋和EC市场

组屋和EC是为新加坡人而建，新加坡政府希望以这种方式来帮助中等和中上收入的家庭能以低于市场的价格，购买公寓。组屋和EC的价钱增长太快是促使政府调整的主要原因，近期以来的私宅市场价格则在正常范围内波动，可以说私宅市场是被牵连的。

此次政策是针对永久居民和新加坡人，目的是推动解决刚性需求，把组屋和EC政策拉回正轨。在目前市场供应量相对较少的时候，平衡“人才”和“钱财”的关系，尽可能地挤压泡沫。组屋和EC转售价格的波动过大，对于首次置业和有刚性需求的个人和家庭的影响不能被忽视，尤其是对准备成家者的冲击比较大。

维护新加坡人利益推动解决刚性需求

新加坡的经济政策和翻新计划，都保证了组屋的稳健增值。同时，政府会继续确保新加坡本地人都买得起组屋。无论是组屋还是私宅，新加坡房产产权比较久，是可以用来传承的。撇开增值空间不说，它的保值功能应像黄金一样。对拥有组屋的八成国人来说，组屋是一份珍贵的资产，对于生活也是一份保障。他们退休后可以大屋换小屋，利用卖屋收益养老。如不需要售卖，也可把组屋留给子女，让后代继承这份资产。如果房产泡沫使其保值功能大大削弱，传承的物品成了废品，既违背了政府的初衷，也将使国人对国家失去信心，丧失了家园的感觉。

新加坡永久居民中有普通人也有富裕的移民人士，他们也有刚性需求和投资需求。对于普通的技术移民拿到PR的人来说，他们的生活水平相对较低，大部分是目前没有拥有自己房屋的人，如果入籍获批还可减免税费。

抑制投资健全房地产市场

据相关数据表明，2001年至2010年，新加坡平均每年新增1.3万新公民，4.8万人成功申请成为PR（永久居民），家庭增长数量上升25%，住宅需求很强劲。未来3-5年，大量新公民和PR羽翼丰满，收入稳定，大批量进入投资私宅的阶段。

随着富裕的永久居民群体的膨胀，如果毫无限制，他们完全有能力炒高整个新加坡房地产市场价格，包括组屋、EC和私宅。私宅部分还有外国高端买家介入，他们之间遥相呼应，不早做防范，未来的结果很难遏制。

香港竭力于为楼市灭火，同时也希望力保香港自由市场的地位，而新加坡致力于提供足够供应以满足需求。新加坡政府不想重蹈香港房产市场的覆辙，目前的短暂阵痛是为了长远健康稳定的发展。

作者: Leongwl 时间: 2013-11-21 10:40 AM
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作者: 承载梦想 时间: 2013-12-6 11:04 AM
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作者: kelvin22 时间: 2013-12-6 07:01 PM
很难说得准。。。影响屋价的内外因素很多。。

作者: danielshan 时间: 2013-12-10 10:30 PM
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作者: Shufflerwayne 时间: 2014-4-20 03:00 AM
2012年屋价 540k（phase2），2014年同样的屋价（phase3）740k，2016年（phase 4）可以去到多少钱呢。。而且还有GST 6% 开始launch了。。真可怜我们的孩子以后要怎样买屋子呢。。

作者: 彤心 时间: 2014-4-25 04:47 PM

Shufflerwayne 发表于 2014-4-20 03:00 AM
2012年屋价 540k（phase2），2014年同样的屋价（phase3）740k，2016年（phase 4）可以去到多少钱呢。。而 ...

现在买屋子，以后留给孩子。。。。。。

作者: Shufflerwayne 时间: 2014-4-27 04:41 PM

彤心发表于 2014-4-25 04:47 PM
现在买屋子，以后留给孩子。。。。。。

恩。所以80-90后是为后代而打拼。。

作者: jacktay11@yahoo 时间: 2014-4-27 11:23 PM
您好！在新加坡排屋百万新币买不到！在马来西亚新山排屋两百多千新币不到！你认为新山房价会跌吗？

作者: solite 时间: 2014-4-28 05:25 PM
现在很多老一辈的新加坡人，都把那里的房子租给我们这里进去做工的人，然后那些房租他们拿来这里供屋子和生活都绰绰有余了咯~
有些还是来这里做永久居民，为了和不想去新加坡国民服役的孩子一起跑来马来西亚生活。

作者: ahmu 时间: 2014-6-17 01:04 PM
新加坡15日讯）新加坡房地产分析师认为，依斯干达过去7年建造住宅项目的速度惊人，可能将产生供应过剩的问题。
他们指依区建屋的速度已经超越了经济活动的速度，目前的盛况，将会是“风暴前的宁静”。

一些机构如房地产代理理事会甚至是新加坡金融管理局，都提醒新加坡投资者在海外置业前要三思，并注意购置海外房地产所面对的风险。

建造速度超越经济增速

受访的房地产分析师认为，依斯干达住宅房地产市场接下来的主要风险，就是可能面对供应过剩的问题。

21世纪不动产新加坡总裁邱瑞荣说：“依斯干达在过去7年建造住宅项目的速度惊人，这个速度已经超越了经济活动的增速。”

新达产业顾问研究与咨询部主管陈瑞谨说：“依斯干达确实在发展，也在创造就业机会，但住宅供应的增幅已远远超越需求。这些单位竣工后的近几年内就会感受到供过于求的影响，目前则像是暴风雨来临前的宁静。”

他也表示，依斯干达若要成功，也需要引进熟练工人，工人是否会从新加坡、吉隆坡、槟城等地方过去，仍是个未知数。

8年创58万工作机会

根据依斯干达区域发展机构（IRDA）去年宣布的数据，从2007年至去年8月，该经济特区已经创造了58万4000份工作。

特区的目标是到了2025年创造多达85万份就业机会。

柔房产供应将增38%

另一方面，根据橙易产业（Orange Tee）统计的数据，柔佛州（不仅是依斯干达）的房子供应从2013年至2017年预测会增加38.3%，总住宅单位的数量从69万7000多个单位增至96万5000余单位，这意味着这期间将有26万7125个新单位注入市场。

有地住宅激增145%

其中非有地住宅到了2017年将比2013年增加多达145%，从3万2000个单位增加到超过7万8000个单位。

不过，如果依斯干达区能达到就业目标，供过于求的问题应不会存在。

对于一些投资者，他们却认为接近新加坡的柔佛州产业，还存在着上涨的空间。

9经济领域招300万人口

橙易产业区域副主管张熙文认为，供过于求的问题可能会在2015年至2017年之间出现，但之后如果依斯干达的九大经济领域能够表现良好，并在2025年达到就业目标，供过于求的问题将不会存在。

他指出，在2011年至2013年间，市场的总供应是7万3000个单位；同一时期的人口从140万人增至170万人。他预计30万人大约需要7万5000个住宅单位，而根据他的理解，租金目前还在增加。

他说，接下来的人口目标是300万人，意味着市场还需要另外30万个住宅单位，因此长远而言，他不担心住宅单位将供应过剩。

自住投资比例将趋平衡

根据过往经验和观察，他估计打算用来自住的单位和买来作为投资的比例大概是30：70，但他相信随着这个区域的发展，比例将逐渐平衡至各占一半。

作者: fattybombom9992 时间: 2014-6-19 05:32 PM
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作者: skai 时间: 2014-7-29 05:07 PM
我个人把新山的房地产未来分成长期（10年）和短期（5年）。

就短期来说个人认为会出现调整（跌幅在5-10%）左右，这个情况尤其在2016-2017年建好的condo或apartment。而长期来讲新山的房地产还是会上涨。

而很多人期待产业的泡沫在这个时期发生，个人认为这个情况不大可能发生。因为产业泡沫发生的条件如下：

1. 国家银行大幅上调利率（目前银行借款的利率在4.5%左右，个人认为只要利率在6.0%以内对目前的贷款人不会有很大的压力。而且国家银行应该不会短期内快速的上调）。

2. 发展商大幅度的降价以便刺激销售（根据过往的经验，在同个地区的发展项目不会出现这样的问题）。

3. 之前的购屋这大量的出售（者与holding power 有关，可是就如大部分人说的一样“新山的屋子是被新加坡人买贵的”这里的新加坡人包括了一大部分在新加坡工做的马来西亚人，试想想如果没有特别的事故发生如意外或裁员，每个月马币2000++的放贷对这些人来说会不会造成压力？）我不排除会有这样的情况发生，这时就是possibility 的问题了，个人估计所谓的意外不会大面积发生。

4. 之前的购屋这大量的出售这个问题主要应该发生在500k-1m这个价位的房子，因为现在外国人只能买1M以上的房子，这个措施对投资、投机者影响很大。1M以上的房子影响不大而且银行对这一类人士的放贷比较谨慎，他们的holding power 较大。

5. 新山是一个以华人为主的城市，各位的家长是不是一直鼓励孩子买屋子？因此只要有能力家长们都会帮助孩子们实现买屋子的梦想。

最后，虽然房子长期看涨可是地点还是非常的重要。个人认为新山不是每个地点都很好，因此在买屋子前应该要做好准备工作。

这纯属个人的看法，没预设任何的立场。有任何不一样的意见欢迎讨论。

作者: stephen888 时间: 2014-7-30 11:58 AM

skai 发表于 2014-7-29 05:07 PM
我个人把新山的房地产未来分成长期（10年）和短期（5年）。

就短期来说个人认为会出现调整（跌幅在5-10% ...

新山哪些地点算是不好呢？？谢谢

作者: skai 时间: 2014-7-30 01:37 PM

stephen888 发表于 2014-7-30 11:58 AM
新山哪些地点算是不好呢？？谢谢

个人认为不管在哪个地点只要能够卖到比市价便宜的房子就已经赚到了。

如果是买来自己住的话很多地点是不错的，简单来说离custom车程15分钟以内。因为自己住人95%会有车。因此交通对他们来说不是最大考虑的因素。现在permas jaya and tebrau jusco 那一带都很不错因为最少有2条路到坡底也就是比较不会塞车。在这里不考虑公共交通，只要讲到这个问题80%的人会摇头。

以大部分的中层（双薪RM8000）来说，供一间500k的屋子已经是他们的顶限了（考虑了还要供车以及新山的生活费），所以买来自住符合一般大众能力的屋子就大概这个价位，再高我觉得会出现有价无市的情况。

如果是买来投资就像我之前说的1M以上的屋子比较有看头。因为这是外国人和本地的有钱人买得起的屋子。新山这个价位的project就只有几个，而我比较不会考虑靠近市区尤其是CIQ的房子。原因只有一个交通，想想现在市区的马路已经没有办法扩建而且在特定时间已经面临塞车的情况。以后如果大量的房子出现，假设50%的家庭有车，到时可以想象是塞车出门塞车回家。

Nusajaya那一带的情况比较好，因为那里的马路大部分是3-4车道而且那个地区四周都有出口。

senai, kulai, pekan nanas就太远了。

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