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标题: GST漩涡 [打印本页]

作者: ahmu 时间: 2014-6-28 08:29 AM
标题: GST漩涡
房产发展商一再警告，虽然住宅豁免消费税，但却加重发展商的成本，住宅房产售价势必再升。

市场最关心的，是发展商的反应和后续对策；发展商是吸纳这额外成本以保持房价，或是直接转嫁给买家？足以左右整个市场，甚至是经济的走势。

我们请来了发展商和房地产代理，为未来的房产市场把脉。

建材成本征消费税纳入售价住宅房价肯定涨

明年4月1日，大马人将迎来一项从未有过的税项，那就是被誉为更公平的消费税（GST）。

政府致力推广有关消费税的好处，以及宣传基本消费品不豁免消费税的资讯。

同一时间，各界商家纷纷申诉，担心消费税冲击买气，尤其是大单产品如房地产。面对这个新税制，发展商如何适从？

如果房价必升，国人是否应赶在消费税生效前买屋？又或市场会如一些预期那样往下滑，可以先静观其变？

发展商料不会吸纳成本

相信很多人都非常关心消费税（GST）在明年4月1日生效后，会否导致房价上扬。

根据政府的归类，住宅房产是属于豁免（Exempted）的领域，意思是购屋者下单时，不必为住宅缴付消费税，但商用房产则需缴消费税。表面看来，住宅房产售价似乎不应该受到消费税影响。

发展商指出，虽然消费者不必为住宅付消费税，但建材、项目顾问的谘询费等等，都必须承担6%消费税。

马星产业私人有限公司投资部高级经理郑召鸿指出，除了商业房产，住宅房产成本也会受到消费税的影响。

不能以进项税索回

因为住宅是豁免项目，发展商这笔税金不能以进项税（input tax）索回，且不能向买家收消费税。意思是发展商的成本增加了。

安达曼产业管理私人有限公司董事经理拿督斯里张孙通指出，消费税肯定会让整体经商成本增加5至10%。

经商成本与建筑成本肯定会增加。

“我们会否吸纳这个成本呢？对安达曼来说，我们肯定不会吸纳这个成本，而是反映在售价上。”

地雅乐置地私人有限公司董事聂文义指出，该公司肯定会反映在销售价，但相信不会超过5至10%。

“至于商用产业，我们会完全把这6%消费税完全转嫁给买家。”

C&G Maxim私人有限公司董事颜国权表示，仍在调适中，加上公司项目不多，会依市场反应再看如何定价。

房产代理鼓励趁早置产

日本不久前上调消费税率，掀起提早购物热潮，尤其是大件商品。

结果零售业在消费税生效前一、两个月业绩大好；可惜，当消费税生效后，零售业则惨淡经营。

同样的情况，会否在我国的房地产市场重演，人人抢在消费税落实前购房？

国际地产行政总裁纪顺能表示，从房产代理角度来看，还是会鼓励买家趁消费税实行前，购买产业。

趁机掀起热潮

张孙通认为，这问题要分两部分来看；之前国家银行缩紧贷款政策，以致从去年末季至今年次季，很多产业发展商都未能交出漂亮的成绩单，包括推出新产业项目。

他笑称，发展商当然希望消费税生效前，会在产业市场掀起热潮：“大家已预见明年的产业价格将会上涨，希望投资者与购屋者尽快购买产业。”

“当然，但我们不会以这个心理战术作为销售策略，我们的销售策略是基于大马经济转佳，我们应该在下半年取得更好的表现。”

聂文义相信，商用产业投资者会趁明年4月1日落实消费税前，购买商用产业。

当下不买将来多付

为了推高营业额，纪顺能表示，会尽量向客户强调消费税。

“倘若他们现在不买，当消费税实行后，就必须多付10%。反之，现在购买的话，便可以在明年5月多赚10%。”

国际地产除了代销二手房产，也有独家代售一些新楼盘。

纪顺能发现，有些买家不想面对消费税，该公司团队则希望协助这些买家正视这个问题。

“作为发展商的销售代理，我们必须想尽办法销售产品，因此我们利用消费税这个课题，说服买家趁消费税实行前入场。”

不担心买气受冲击

通常，人们买房是作为投资或自住用途，发展商认为，两者之间对消费税的反应不尽相同。

虽然说，有些对售价敏感的买家，在消费税生效后可能会却步，但出席的业者似乎不太担心买气大受影响。

市场主导需求

郑召鸿认为，购屋需求是由市场主导，与消费税没有直接关联，一切胥视消费者的能力与整体经济走向而定。

“经济若好人人都会想买屋，并不会因为这6%消费税就不买屋。”

但他提到，购买商业房产的投资者心态不同，因多数是买来投资，在计算租金时一般都会把这6%消费税纳入考量。

“所以，对买家来说影响并不大，真正受影响还是发展商跟承包商。”

预测仅短暂影响

他认为，作为消费者，应该不会因消费税，而好几年不投资产业。

“即使是影响，可能只是短期影响，例如心理影响，突然觉得房价有点昂贵而暂停脚步。”

他认为，对投资者或买来自住的购屋者来说，消费税不是一个很大的阻碍。

全球多个国家推行消费税后，经济都会走低，相信我国也不例外。

“我认为，消费税不会显著冲击这两种买家造成。”

打房政策冲击更大

马星产业私人有限公司投资部高级经理郑召鸿指出，整体来讲，消费税对房地产只是其中一个考量因素。

“更大的问题在于政府的打房政策如房产盈利税（RPGT），以及将购买第3间屋的贷款顶限设在70%，对市场冲击更大。”他说，消费税牵扯整个经济不只是影响房产领域，但市场似乎太过专注消费税，从房产领域角度来看，消费税只是一个很小的因素，其他打房政策冲击更大。

“买不买屋未必因为消费税影响，投资者更在意房产盈利税，他们会想，现在买屋要等5年才可放手。”

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