预算案打房 毒药? 良药?

ahmu

为了防止国内产业市场过热，政府在2014年预算案祭出了多项被认为打房的措施，包括上调产业盈利税（RPGT）、禁止发展商承担利息计划（DIBS）及即将推行的消费税（GST）等措施。

只是，作为投资者，应该要了解一体两面的道理，业者认为“严刑”或可抑制房市投机活动，却也带来一些挑战。

更重要的是，大家必须掌握这些措施的真正用意及操作，才能避开投资误区。

房价回稳未知 发展商有苦自知

在各种有利条件下，产业领域近年来蓬勃发展，人人投资房产，使得产业价格急速上涨。

但这股热情，在上周五被政府宣布的2014财政预算案急速降温下来。

这次的预算案，除了重点“照顾”中产阶级的各种利民措施吸引市场目光外，另一个聚焦就在房地产。

预算案的打房措施，只是短空长红或是一剂“毒药”？投资者必须全盘了解当中的措施才能定案。

2014年财政预算案尘埃落定，在政府一系列打房措施下，产业领域被视为最新预算案的大输家。

为了缩小产业价格和购屋能力的鸿沟，政府宣布产业盈利税倍增、取消“发展商承担利息计划”和提高外国人最低购屋限制等措施。

从2014年1月1日起，产业盈利税将上调，国人和永久居民购屋后首3年内脱售，需缴产业盈利税高达30%。

或进一步提高屋价

同时，外国人也难逃一劫，无论购屋后三、四或五年内脱售房产，一律需缴30%产业盈利税。

外国人在大马购屋的最低门槛，也从最低50万令吉，提高到100万令吉。

政府冀望压抑产业市场投机活动让产业价格回稳，却苦了业者。

马来西亚房地产发展商会（REHDA）主席拿督斯里任广财指出，虽然2014财政预算案一些措施乃在预料之中，但他们对其中一些措施感到意外。

他针对2014年财政预算案发表文告指出，虽然上调产业盈利税可以抑制投机活动，但这也可能使产业业主延迟脱售，导致市场缺少供应，最后只会进一步推高房产价格。

而且该商会认为，事实上，我国房市投机活动并不显著。

威廉氏、达哈与王私人有限公司（CH Williams Talhar & Wong，简称WTW）相信，新措施实施后，产业投机分子的投机活动料受到压抑。

打击外国人购屋

任广财说，外国人购屋首三、四或五年内脱售房产，30%产业盈利税过于苛刻，会向他们发出错误的讯息，不欢迎他们到我国投资房产。

他说，同样的，提高外国人购屋最低门槛，会打击外国人到我国置业。

“因为除了巴生谷、槟城和柔佛等较城市化地区，国内其他地方，50万令吉以上产业供应有限，100万令吉以上的产业更不存在。”

有违吸引专才目的

这种措施也限制了面积较小的单位发展，因为一般上单间公寓（Studio）和1房公寓的价格并不会超过100万令吉。

他也认为，外国人最低购屋门槛有违第十大马计划吸引更多外国专才的目的，且会冲击“马来西亚我的第二家园计划”（MM2H）的发展。

简称WT也认为，产业盈利税，外国人和大马人待遇不同，会打击外国人的产业投资。

该公司认为，基于外国人产业投资过去几年内都有所增长，大马人和外国人的产业盈利税应该一视同仁。

狮城买家无惧打房

尽管本地业者认为，政府最新打房措施可能影响外国人在马房屋购兴，但新加坡市场人士认为，该国买家在柔佛尤其依斯干达特区的长期投资兴趣不会受影响。

根据《联合早报》网，橙易产业咨询有限公司（Orange Tee）国际房地产主管庄文富指出，受依斯干达经济特区发展带动，原本产业价格走势不及吉隆坡和槟城的柔佛地区近一两年持续升温。

依区仍有上涨空间

“尤其是依区的产业价格依然有上涨空间，不太可能下滑。”

他说，与两年前相比，柔佛产业价格几乎已翻倍。

至于未来走向，主要还是取决于依斯干达特区内诸多制造、金融、医疗保健领域的大型项目是否会按部就班地进行，并创造大量就业和移民机会，以带旺整个地区的经济和房地产市场。

他早前在新加坡举办的一项房地产研讨会上，针对马来西亚、伦敦、菲律宾等国人较关注的成熟和新兴市场进行分析。

针对大马打房措施，虽然外国人购屋最低门槛上调至100万令吉，但庄文富认为，新国人民到马置业属长期投资，比如为日后养老筹谋，部分高净值资产人士则是要购买海景别墅作为休闲度假用途。

虽然我国政府上周五宣布的措施会打击投机炒家活动，但他相信，近几个月内柔佛房地产买卖的交易量会稳定下来。但依区的长期市场潜力仍受看好，价格上升空间依然存在。

庄文富认为：“从长远来看，这是好事，因为可让价格慢慢上扬，让市场逐步消化。涨得过快反不利于市场健康发展。”

补贴建中低价屋 减轻发展商负担

发展成本不断上扬，对发展商来说是另一个负担。

随着政府在最新财政预算案中宣布推介的私人可负担房屋计划（MyHome），鼓励私人界兴建更多中低价房屋，任广财认为，这项补贴合时，能够减轻发展商负担。

政府将给予参与私人可负担房屋计划的私人发展商，每单位3万令吉补贴，任广财赞同政府的建议，预计这措施可激励更多发展商兴建人民可负担的房屋。

这项计划下，廉价屋的顶价为4万5000令吉，中价屋顶价为17万令吉；并公开给首次购屋者，廉价屋购买者的每月家庭收入不超过3000令吉；中价屋购屋者月入则需低过6000令吉。

欢迎消费税

另外，任广财也说，消费税是更有效率、更透明及利商的税务架构，因此对于此举非常欢迎。

而且消费税将于2015年4月才执行，将给予所有领域足够的过渡期，了解消费税的细节和对公司的税务结构做出调整。

不过，买卖和租赁居住产业，以及特定的金融服务，将豁免征收消费税。

禁发展商承担利息 业者褒贬不一

2014年财政预算案宣布禁止“发展商承担利息计划”（DIBS），同时规定发展商在售卖房屋前，必须向购屋者提供售价详尽的资料，包括发展商为购屋者提供的优惠和奖掖。

针对这项禁令，业者各持看法。

价格更透明健全

WTW则认同政府做法，因为这样让产业市场价格更透明和健全。

“要求发展商提供详尽售价资料，则让购屋者清楚自己所支付成本，同时，了解发展商给予的优惠如折扣、律师费等。”

但任广财说，REHDA认为“发展商承担利息计划”

具创意，而且不应被打击，尤其在吉隆坡、槟城和柔佛等产业热点更应被鼓励。

将增加购屋压力

他指出，这些地方高档产业价格昂贵，通过“发展商承担利息计划”才可助购屋者提升至更好的房屋，同时减轻购屋成本。禁止该计划只会加重真正购屋者的购屋压力，包括第一次购屋者和土著购屋者。

该任广财相信，为购屋者提供详尽价格资料只会加重业者负担，尤其执行压力。他也预计，购屋者的间接成本会加重，进而打击他们的购屋能力。

DIBS利与弊

近年来，大马房产市场蓬勃，发展商纷纷推介新房产计划，在竞争激烈的情况下，要脱颖而出，就要推出各种诱人的优惠配套，“发展商承担利息计划”就是在这种情况下诞生。

可保存现金流量

一般指发展商售屋予购屋者后，屋子尚在建筑阶段时，为购屋者承担所需支付的贷款利息，属于发展商给予的增值元素。

事实上，为了吸引购屋着，除了DIBS，其他促销手法也包括免费家具、租金担保、免律师费和/或服务费等。

DIBS配套的好处是：购屋者可在建筑期间保存自己的现金流量、可购买价格更高的房产，及任何延迟支付利息的情况，皆由银行和发展商来应付。

羊毛出在羊身上

DIBS的坏处则包括银行与发展商合作，是公开的秘密，因此不管购屋贷款配套如何搭配，利息成本总得有人支付。一般来说，这笔费用肯定已算入有关房产的售价内。和未能全面保障房屋买者，因为一旦有关发展商倒闭或清盘，银行仍会向买者追讨利息及贷款。

今年6月起，政府将出手抑制这项计划的传言已在市场闹得沸沸扬扬。

产业盈利税前后比较

2014年财政预算案建议，从明年1月1日起，大马公民和永久居民购屋后，首三年内脱售房产，须缴30%产业盈利税；在第四和第五年脱售房产，产业盈利税则下滑至20%及15%。

第六年起，脱售房产，就不会被征收产业盈利税。

若以公司名义购买房产，三年内脱售同样征30%产业盈利税。第四和第五年脱售，也一样分别缴税20%及15%。

不过，公司在第六年起所卖出的房产，将会被征收5%产业盈利税。

外国人无论在购屋后三、四或五年内脱售房产，一律被征收30%产业盈利税。若在第六年起脱售房产，则产业盈利税是5%。

在新措施前，从2013年1月1日至12月31日，大马公民或永久居民购屋后首两年内脱售房产，仅被征收15%产业盈利税。第三、四、五年内脱售的话，则一律征收10%产业盈利税。拥屋第六年起脱售，则不会被征税。

新旧措施相比，新的措施征税幅度暴增一倍，肯定会让想要套利的业主再三四。

macrus16

对我们房产经纪来说绝对是坏消息，是有很大的影响明年才来算吧！走一步算一步！

8739888

新山降温没那么快……如今大马国债一再膨胀…
还是早买早好，随时利息又调涨…

sutsurei

那有DIBS好还是没有好？我不太明白...

mohontomo

地产顾问公司莱坊（Knight Frank）早前发表的报告指出，是次预算案宣布的打房措施，将导致房产发展商和买家出走海外、房产价格转至缓慢增长，以及市场投资焦点从住宅转向商业项目。

在上调产业盈利税（RPGT）及取消“发展商承担利息计划”（DIBS）后，大马的房地产投资回酬与区域其他国家相比略显失色，因此，投资者或将选择在其他国家置产。

莱坊表示，大马资金流出在2006年为11亿5000万美元，在2011年至2012年维持在50亿美元（157亿令吉），而大马人首选的海外投资市场为伦敦，其他则是新加坡、澳洲和美国。

在外国人眼中，大马是逐渐失去魅力