外資限制多‧依斯干達房市降溫

ahmu

近一兩年，在政府的積極推動下，發展商瘋狂涌入依斯干達，帶動當地產業價格節節挺漲，當中，又以外資買家最為狂熱。



然而，隨著政府在明年度的財政預算案建議，外國投資者在購買產業的首5年內脫售，所賺的盈利一律被徵收30%的產業盈利稅，相信在很大程度上將衝擊來自海外的產業投機者。

此外，外資買家購買房產，價格底限由50萬一舉調高至100萬令吉，相信也將影響外資購興。

如此一來，高度涉及依斯干達發展計劃的產業發展商，預料將深受打擊，在過去的一兩年，依斯干達已吸引海外投資者的目光，特別是鄰國新加坡人，新元幣值強大推動他們越過新柔長堤，前來依斯干達購買產業。

海外投資者對產業購興的推動，已經大幅推高依斯干達新推出的產業價格，其中一些甚至已追上吉隆坡市中心共管公寓的水平，尤其是沒有海外買家固打限額的Medini區更是明顯，一般相信，短期內該區的產業銷售預料將顯著放緩。

由於握有土地的成本偏高，依斯干達土地的交易料將相應減緩，預測在接下來的6至12個月，該經濟特區的產業銷售將大大降溫。

寄望經濟效益強大

大馬依斯干達是政府於2006年宣佈，準備在柔佛州南部推行的一項大型經濟發展計劃，準備打造為類似深圳經濟特區。2006年7月30日，大馬依斯干達正式成立，由依斯干達區域發展局管理。

所謂的大型經濟發展計劃，包括監督城市規劃、推動房地產、經濟與財政規劃、環境規劃等，大家對依斯干達計劃將帶來強大經濟、社會和發展效益寄以厚望。

在大馬依斯干達之下的綜合發展計劃旗艦區，主要概括努沙再也、新山、巴西古當特別經濟走廊，這經濟走廊包括丹絨伯樂巴斯港口、巴西古當港口，以及努沙再也為優先發展的重點。

新山市的重點發展是設立新的金融區、中央商務區、金海灣河濱城市、地不佬以及新柔長堤的周邊。

努沙再也的發展包括：成為柔佛新的行政中心、醫療中心、教育中心、國際化的度假勝地、物流產業的集中地，以及豪華的別墅勝地。

國內外發展商進駐

自大馬依斯干達計劃成立後，除了柔佛州產業發展商，國內其他地區例如巴生河流域、檳城，區域國家如新加坡、中國等地的產業發展商也先後加入，反映的是雄心萬丈的步伐，希望在柔南的大馬依斯干達有一番大事業。

在大馬依斯干達，產業價格上漲，最大的受惠者是UEM置地，因為該公司擁有最多的土地，在努沙再也擁有1萬1千英畝；另外，擁有4千英畝的依斯干達濱海區，也是主要的開發商，之前收購Medini與週邊地區1千470英畝的雙威集團（SUNWAY，5211，主板產業組）也不例外，CREST建築（CRESBLD，8591，主板產業組）是依斯干達另一家發展商，擁有大約3千英畝的土地。

此外，其他已進軍大馬依斯干達的有實達集團（SPSETIA，8664，主板產業組）、馬星集團（MAHSING，8583，主板產業組）、金輪企業（KIMLUN，5171，主板建築組）、怡保花園（IGB，1597，主板產業組）、麗陽機構（TROPICANA，5401，主板產業組）等。

實達集團在新山推出的Setia Sky 88計劃，以每平方尺1千令吉推售，奠下新的售價指標，本地與海外買家購興保持鼓舞。

非產業集團如實康（SALCON，8567，主板貿服組）、多元資源工業（DRBHCOM，1619，主板工業產品組），他們也已先後在大馬依斯干達及附近地區收購土地，以推出綜合產業計劃。

此外，日本的三井公司崛起為Medini依斯干達大馬私人有限公司的大股東、總部設在多哈的卡塔爾控股公司宣佈計劃在邊佳蘭投資100億美元、中國產業公司碧桂園投資9億令吉、新加坡的淡馬錫控股及資本置地，還有新加坡發展商Link控股，都已簽署購買土地協議，準備分享經濟區域成長的果實。

截至3月累積投資達1137億

大馬依斯干達是南馬產業發展的焦點區域，截至2013年3月，累積投資達1千137億令吉，其中64%來自本地投資者，該發展區域預料在今年將吸引150億至210億令吉的投資。

另外，總部設在美國的主題公園經營商Six Flags，表示有興趣投資12億至15億令吉，以便在依斯干達設立第三家主題公園，現有的主題公園分別有大馬Legoland，以及公主港家庭主題公園。

大馬Legoland主題公園增加2項吸引人的景點，分別是水上主題公園及酒店，預期在年杪開張將把公園轉型為Legoland Resort。

東南亞首個“Angry Bird活動公園”，將位於新山市區的“光大新山城市中心”，白沙羅資產公司在10年執照合約，獲授權在佔地2萬6千平方尺的室內主題公園，突顯“AngryBird”的特色，該主題公園將包括活動區、零售商店、餐廳及舞會室。

酒店落成吸引商務休閒旅客

此外，新山美麗華大酒店，已在4月正式開張啟用，該座17層樓的5星級酒店，共有325個客房，以及20個套房，目標顧客是商務及休閒旅客。

香格里拉酒店與度假公司，6月在國內開設第三家Traders酒店，這家四層樓的酒店，共有283間客房，位於公主港口。

2013年1月，實康簽署一份附帶條件買賣合約，以9千970萬令吉（每平方尺180令吉）收購12.7公頃的租賃契約土地，建議中的綜合產業計劃，發展總值116億令吉。

在公主港口，UEM置地控股努力引進更多策略性伙伴加入發展行列，2013年1月，2塊面積分別是29與14.7英畝的土地，出售給Liberty Bridge私人有限公司，價值分別是2億1千100萬與1億9千萬令吉。

同年4月，UEM置地脫售12.5英畝的土地，買主是郭氏兄弟與國庫控股的聯營公司，總值1億8千200萬令吉，相等於每平方尺334令吉。

另外，太平星發展公司已在公主港收購一塊地皮，價值9千333萬令吉，計劃發展濱海公寓、SoHo單位，以及休閒零售中心，面積達130萬平方尺。

除此之外，UEM置地以6千520萬令吉，收購公主港口附近85.4英畝的土地，以擴大其土地資產，交易價值6千520萬令吉。

Danga Bay地段交易活躍

大馬依斯干達Danga Bay地帶，發展地段的交易保持活躍，2012年12月，中國產業公司碧桂園投資9億令吉，以每平方尺375令吉，收購一塊55英畝的土地，供綜合產業發展用途，發展總值估計180億令吉。

另外，麗陽機構在2013年2月，收購一塊6英畝的地段，交易價值8千580萬令吉，同月，新加坡淡馬錫控股及資本置地，與依斯干達濱海控股簽署協議，聯合發展一塊70英畝的土地，準備發展81億令吉的綜合發展計劃，耗資8億1千100萬令吉。

在努沙再也的Medini，新加坡發展商Link控股，已在2013年2月簽署協議，向Medini的全球資本與發展公司，購買14.6英畝的土地，總值9千630萬令吉；同年3月，金輪企業與Medini簽署附帶條件租賃購買協議，以3千106萬令吉收購一塊5.3英畝的地段。

雙威土地增至1858英畝

雙威在2012年12月，以4億1千270萬令吉，向依斯干達投資收購努沙再也779英畝的地段後，於2013年1月簽署另一項協議，以1億8千390萬令吉，收購300英畝的土地，這些收購將使到雙威在依斯干達的土地增至1千858英畝，料將是該地區數一數二的地主。

與此同時，多元資源工業已於2013年4月，建議脫售地不佬的613.8英畝土地，總值5億3千470萬令吉。

馬星集團以3億6千555萬令吉，收購避蘭東地區的土地，該土地將用來建設綜合產業計劃，包括服務公寓、酒店及零售產業，發展總值估計435億令吉。

另外，日本的三井公司崛起為Medini依斯干達大馬私人有限公司的大股東，該公司已在5月收購Medini的19.99%股權，Medini依斯干達大馬在努沙再也擁有326英畝的土地，負責發展、銷售與租賃的事務，以及該地區的基本設施興建計劃。

卡塔爾控股發展綜合石油大廈

2013年1月，總部設在多哈的卡塔爾控股公司宣佈，計劃在邊佳蘭投資100億美元，包括發展邊佳蘭綜合石油大廈，佔地2萬英畝，可容納石油提煉廠、石油化學廠，以及液化天然氣進口設施。

與泰萊大學合作的國庫控股子公司Destination Resorts & Hotels私人有限公司，將投資6千萬令吉，以便在迪沙魯建立休閒、旅遊與烹飪學校。

2013年3月，阿拉伯聯合酋長國政府與一馬策略石油終站私人有限公司簽署聯營協議，準備在丹絨比艾發展耗資210億令吉的原油與石油儲存設備，該項設施佔地999英畝。

另外，大馬的Bio-XCell私人有限公司與印度的Agila Biotech敲定1億零700萬令吉的興建與租賃協議，以便在努沙再也建立量身訂造的研究與發展、製造業設施，有關計劃耗資6千730萬令吉。

新山新產業高樓為主

2013首半年，新山及附近一帶推出的產業發展計劃，以高樓產業為主，由IOI產業發展的D'Summit Residences@Johor Bahru，是該計劃下的第一棟公寓，獻售850個單位，建築面積介於527至904平方尺，售價在35萬至80萬令吉之間。

另外，由BMAH產業私人有限公司興建、位於Taman Sutera Utama的The Raffles Suites，共有311個共管公寓，面積介於700至1千零68平方尺，每單位售價在38萬9千400至72萬8千100令吉。

與此同時，MB建築私人有限公司興建的共管公寓，是一項租賃契約的產業計劃，獻售944個單位，面積介於1千零68至1千100平方尺，每單位售價介於38萬7千至81萬令吉。

也是由MB建築公司興建的TriTower Residence@新山中環，獻售360個單位的服務公寓，面積介於696至3千686平方尺，價格從55萬6千令吉起跳。

此外，由Joland集團獻售的Paragon Suites@CIQ，售賣461個單位共管公寓，每單位價格從48萬6千令吉起跳，公寓面積介於646至1千695平方尺。

由東南產業私人有限公司興建的Pinetree Residences，位於努沙再也的公主港口，共有264個單位的共管公寓，建築面積從699至1千798平方尺，售價從83萬9千令吉起計。

隨著Tropez Residences@Tropicana Danga Bay的成功推售，後來推出的有The Capri Residences，一共是6棟豪華住宅大樓，擁有濱海景觀與一流設施，共管公寓面積介於694至3千443平方尺，每平方尺售價從740令吉起計算，樓層越高越貴。

馬星集團發展的Meridin@Medini，就在Medini區域內，第1A期大約75%或446個單位（A與C座）被預先選購；另外，還有595個建築面積從521平方尺起計的單位，售價則由38萬7千令吉起跳。

由Pulau Indah Ventures公司發展的Afiniti Residences@Medini North住宅產業，是Afiniti Medini的一部份計劃，獻售147個單位，套房單位售價大約50萬令吉，2+1個書房單位價格100萬令吉（每平方尺介於850至1千令吉之間），由於反應熱烈，該項銷售計劃需通過抽簽方式遴選產業買家。

更多辦公樓矗立市中心

依斯干達大馬的發展保持平穩，已有更多辦公樓將加入市中心，同時，在Medini/努沙再也的領空將可看到這些巍峨的建築物。

一些綜合產業發展計劃，分別位於Vintage Bay、Tropicana Danga Bay，以及Medini區域內，已經規劃發展量身訂造辦公樓。

與此同時，永旺大馬將投資2億4千萬令吉，以便在古來再也的Bandar Indahpura，興建最新廣場，該商場擁有43萬平方尺的面積，預期在12月完工。

在Vintage Bay建議中的零售商場，是一項四合一發展計劃，預料將作為建議中醫藥中心，以及其他住宅單位的輔助設施。

除此之外，怡保花園料將與Selia Pantai私人有限公司敲定協議，為大馬依斯干達耗資60億令吉的Southkey Megamall發展計劃合作。

該項交易的簽署，主要是發展位於避蘭東佔地14.57公頃的土地，準備興建辦公樓、零售單位及住宅產業，以複制怡保花園在吉隆坡成功發展谷中城的計劃，今年中之前將展開建築工程，並且預期在2018或2019年之前完成。

部份資料：萊坊國際產業顧問公司市場報告

結語：

柔佛新山住宅產業市場，整體而言，繼續推動依斯干達大馬產業市場的成長，2013下半年已有更多發展計劃推出市場，住宅領域及高樓共管公寓，特別是服務公寓，繼續保持活力。

然而，預算案條例一出，相信這個地區的“熱度”或多或少會降溫，而發展商到底如何才能脫穎而出，還得拭目以待。

tsunehiko

好帖
頂啊！！！！

swyong07

中肯！ 谢谢分享

8739888

MEGAMALL MEGAMALL
快点大力发展起来
可是交通问题就