凶宅案例千百種 修法能解？

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【聯合報╱張升星／法官（台中市）】
2013.12.01 03:46 am

打零工扶養子女的母親誤買法拍凶宅，銀行拒絕貸款，無力繳納尾款而再次拍賣。嗣因凶宅資訊曝光，拍賣價格滑落，辛苦積蓄化為烏有。銀行冷血，法院無情，母親弱勢，強烈的反差激起社會同情。

媒體報導後，立委旋即主張修法，要求法拍公告加註「凶宅」，保障買受人權益；輿論則認法院猶如購物平台，必須提供正確資訊，不應濫用免責規定；更有誣指法拍淪為司法人員之額外福利云云。培根說：知識就是力量；但在台灣，「無知」才是力量！

上述主張，顯然對於強制執行的司法實務昧於認識，彷彿只要修法，就能一勞永逸。這種「修法萬能論」，一再充斥於台灣公共政策論壇，但是，真的是這樣嗎？

其實，問題關鍵並不是應否在拍賣公告加註，而是所謂的「凶宅」，並無法律定義可供判斷，也沒有普遍的社會共識遵循。「凶宅」不是法律名詞，而是民眾對於房屋嫌惡的「觀感」。在不動產民間交易，基於契約自由原則，民眾可以把房屋嫌惡「觀感」列入拒斥條件，作為買賣議價的參考。

但是法院拍賣不是民間交易！司法實務上，如何界定「凶宅」？始終莫衷一是。

內政部版本認為「房屋（專有部分）於賣方產權曾發生凶殺或自殺致死之情事」，法院裁判更是見解紛歧，凶宅各表。有認為除了「凶殺或自殺致死」外，尚應包括「意外致死」；有認為「自然病死，腐敗多日才被發現」也算。相反的，也有判決認為凶宅與否，純屬買受人之主觀認知，並隨個人價值信仰、時光遷移及宗教儀式除去不安而有不同感受，並非物之瑕疵。

隨便舉個例，在屋內燒炭，送醫搶救數日後死亡，死亡地點並非屋內，是否凶宅？在大樓頂樓上吊，因屬公共設施而非專有部分，是否凶宅？從房間跳樓自殺，墜落隔鄰屋頂死亡，哪間才是凶宅？家中浴室滑倒意外死亡，是否凶宅？獨居長輩安詳辭世，無人聞問腐臭外溢，是否凶宅？

再者，債務人為基督徒，不承認凶宅惡靈，法院硬要加註，符合平等權的憲法規範嗎？反之，債務人倘若故意謊稱凶宅，藉以阻撓拍賣逃避債務，又該如何解決？

況且依內政部定義，凶宅原因必須發生在「賣方產權期間」，因此一旦發生凶殺死亡情事，屋主即將產權過戶親友或者人頭賣方，再由後手出面簽約或者進入法拍，因為彼等「產權期間」並無凶殺事實，自無告知義務，是否凶宅？如認為屋主仍然必須告知「前手」持有期間有無凶殺情事，應如何查證？法律根據何在？「前手」範圍多大？

＜強制執行法＞規定「買受人就物之瑕疵無瑕疵擔保請求權」，目的並不是保障法院，而是保障債務人！債務人可以逕依現狀拍賣交屋，否則難道要求債務人必須負責修繕抓漏嗎？一味認定法院推諉卸責，根本找錯對象，無濟於事。

李安說台灣政治和媒體不太好，如今立委和媒體倡議修法，到底是將功折罪還是治絲益棼？



【2013/12/01 聯合報】