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发表于 2014-6-18 12:43 PM |只看该作者 |倒序浏览

缓解马来西亚房价暴涨的五大招

马来西亚房产价格的持续上涨，已经严重超过了普通民众的购买能力。
根据槟城研究所2011年所发表的一篇文章透露，屋价一直在增长，尤其槟岛最糟，平均房价是平均家庭收入的8至10倍，远远超出了世界指标，连中产阶级也买不起一间公寓住房或房子。
为了协助低收入家庭购得安乐窝及打房，政府推出了一些房屋政策：主要包括廉价屋和廉租屋政策、公务员的优惠住房贷款政策、我的首间房屋计划、一个马来西亚房屋计划、第三间房屋贷款限制、设置印花税以及房地产盈利税等等。
从马来西亚房价走势来看，政府推出的这些缓解房屋价格上涨的政策，实际效果上并不尽如人意。
为了避免房地产持续的水涨船高而引起民怨以及管制投机活动，政府应适时的采取一些措施来推动房地市场的公开透明以及缓解房屋价格的暴涨。

1.建立全面房价数据库
首先应当建立一个全面的房屋价格数据库，在这里统一囊括所有在售房屋的价格信息。
目前的情况是，普通民众如果想买房的话，需要亲自去每个售房处亲自查看并询问价格信息，这样成本其实是很高的，而且由于信息不对称的原因，很可能因为漏掉某个房产的信息而决策失误。
如果建立这样一个公开全面的房屋价格数据库，民众买房的话，直接登录数据库就可以看到各方面的房屋价格信息，有利于其买房决策。其次是建立一个类似于股票市场的房屋价格交易机制。
所有在售的房屋的价格，成交量，剩余房源信息以及想要购买房屋的需求量的信息，基本都可以体现在这个交易机制里面，扩大房屋销售的公开透明。
2.立法管制或阻止团购
因为多数团购者不是买屋住屋，而是投机抄楼。
一些财大气粗的单位，通过团购的方式以大大低于市场的价格将一些热点楼盘抢购一空。
这些购房者往往积存多套房子，借机投机炒房，团购后，房子迅速流入市场，变相抬高房价。
这些团购行为属于炒房行为，是制造楼市泡沫的一个因素。
此外，要防止一些专业炒房团对房屋价格的炒卖行为。
炒房团利用其组织优势、信息优势、资本集中优势、融资优势投机房地产，投机行为是以房价上涨“预期”为指挥棒的，不怕高房价反而双手欢迎高房价。
因此，“炒房”，被视为拉抬房价的罪魁祸首之一。
对此，政府必须采取一些措施对于明显投资行为的炒房团做出一定的限制，抑制炒房冲动。
3.建更多可负担房屋
开发商/政府必须建造更多的可负担房屋（屋价处于10万至30万令吉），好让人民有能力拥有屋子。
对于这些为低收入群提供的中廉价屋，政府不应该仅仅满足于提供，还要建立起公平的中廉价屋交易机制。
政府为低收入群体提供中廉价屋的初衷就是为这些人提供一定的政府补贴，满足其基本的生活需求。
因此，中廉价屋不可在自由市场上公开的买卖，以防止这些中廉价屋拥有者通过中廉价屋的买卖而获利，进而产生投机行为。
4.禁开发商或房产经纪哄抬房价
目前在房屋价格上属于明显的信息不对称，开发商/房产经纪对于房屋的质量、成本和价格完全了解，而这些信息对于购房者不完整的。
这样的话，开发商/房产经纪可自行导演一些哄抬的房价的不正当行为，比如捂盘惜售，故意制造房源紧缺的假象；雇佣别人来买房，造成买房比较火热的假象，刺激购房者的神经。
每隔一段时间，开发商/房产经纪在即使没人买房的情况下也自行调高价格，造成房屋价格持续上涨的假象。
小部份开发商也可能雇佣一些专业炒房团来哄抬房价。对于这些不规范的哄抬房价的行为，政府一定要坚决制止，建立公开透明的房屋价格以及交易机制。
5.卖房时对差价征高税率
目前大马的政策是征收房地产盈利税。
在3年内售屋者，将缴付30%的房地产盈利税，而在第4年内售屋，则必需缴付20%的盈利税，在第5年内售屋，需缴付15%的盈利税。
5年后才售屋，将豁免盈利税。其实这个标准还是比较低的。
比如德国的标准如下：买房后一年就卖，总价差价95%由国家收走，两年后卖，85%的差价归国家；三年卖为75%；四年卖为65%；五年卖的为55%，以此类推。
对于闲置房的强硬政策———闲置3年无人住，房产税翻番；闲置5年政府组织流浪汉入住；闲置7年，收归地方政府所有。
德国的这些措施虽然不太适用于大马，但是政府也可以借鉴这些经验，采取适当的措施来限制投机者，缓解房价的上涨。