有人了解 RIETs 吗?

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我想多了解RIETs的东西
这里有人投资这个吗? 听讲是产业信托
谢谢><

CANONMM

房地產投資信托 Real estate investment trusts (REITs)

你可以怎樣投資產業
投資致富  2010-05-31 11:16

錢該放哪裡？置產、買產業股或產業投資信託？
眾所皆知，投資房地產是最佳投資方法之一。不過，您是否想過，投資房地產方法不一定是置產，還可購買產業股。
在2005年後，投資者更多出另一種選擇，即投資產業投資信託，定期收取股息。
在3項選擇中，投資者應置產賺取增值、收租金；買產業股等待突然爆漲、派息；或投資產業投資信託收取固定股息？究竟何者為佳？本期有3名自各領域的專家提出一套見解，供讀者思考。

更多请参考这里：http://biz.sinchew.com.my/node/34719（星洲日報／投資致富‧產業焦點）

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末季業績起落參半‧產託股7.7%回酬保吸引力
大馬  2012-02-15 18:19

（吉隆坡15日訊）外圍環境惡劣，大馬產業投資信托（REITs）也深受牽連，近半產托盈利出現下跌趨勢，分析員認為宏觀經濟因素將拖累今年第二和第三季產托市場表現，但大馬產托平均回酬為7.7%，對投資者仍具吸引力。

近半產托盈利下跌

馬股現有15家產業投資信托，其中12家已公佈截至2011年12月31日止財報，僅有ALAQAR保健信托（ALAQAR,5116,主板產業投資信托組）、大馬第一信托（AMFIRST,5120,主板產業投資信托組）和公共產業信托（ARREIT,5127,主板產業投資信托組）尚未公佈財報。
根據《星洲財經》粗略計算，不包括首次公佈業績的柏威年產業信托（PAVREIT,5212,主板產業投資信托組），11家產托公司營業額都出現成長，其中昇喜產業信托（STAREIT,5109,主板產業投資信托組）營業額按年成長149.29%，增速為領域之最。

AXIS產托淨利挫21.9%

但若以淨利論，表現則起落參半，11家產托公司中竟有5家淨利出現下滑，其中AXIS產業信托（AXREIT,5106,主板產業投資信托組）受到產業及非產業開銷走高影響，第四季淨利下跌21.9%為領域之冠。
歸咎於高營運成本和利息開銷，UOA產業信托（UOAREIT,5110,主板產業投資信托組）第四季淨利下跌13.08%，而超峰產業信托（TWRREIT,5111,主板產業投資信托組）、桂
嘉資產管理（QCAPITA,5123,主板產業投資信托組）和國民投資產業（AHP,4952,主板產業投資信托組）淨利跌幅介於0.35%至1.11%。

莫實得回教信托淨利飆639%

不過，有人憂愁有人笑，莫實得回教信托（BSDREIT,5124,主板產業投資信托組）第四季淨利按年飆漲639.23%，歸功於產業投資重估活動帶來的龐大未兌現盈利，賀達產業信托（HEKTAR,5121,主板產業投資信托組）第四季淨利增408.69%緊追在後。
昇喜產業信托和亞天產業信托（ATRIUM,5130,主板產業投資信托組）淨利則分別成長281.3%和130.09%名列第三和第四位，嘉德商托（CMMT,5180,主板產業投資信托組）淨利則上揚60.49%至4千511萬4千令吉。
雙威產業信托（SUNREIT,5176,主板產業投資信托組）則獲初期組合表現強勁，推動淨產業收入增加，淨利成長12.2%至5千零76萬1千令吉。
達證券表示，整體而言，2011年第四季大馬產托盈利表現強勁，淨產業收入按年和按季成長20.7%和7%，主要歸功於總租金收入按年和按季成長23.5%和9.8%，以及新收購產業推波助瀾。
“零售產托如預期般表現強勁，淨產業收入按年和按季成長21.1%和9.2%，但辦公產托表現則依舊低迷不振，淨產業收入按季下滑4.4%，賺益也按年下跌1.3%至1.7%，歸咎於電費成本上漲和高維修與行銷費用，以及辦公空間供過於求。”
除強勁盈利成長外，多數大馬產托第四季每單位收益分配（DPU）走高，但工業產托DPU卻遭私下配售提高股本稀釋。
另一方面，大馬產托管理協會主席史特瓦拉布萊早前表示，今年大馬產托表現將受到全球經濟低迷，特別是歐元區和美國的逆風挑戰。
“產托市場需在供過於求的辦公市場爭取租戶，恐導致租金回酬走低和成長放緩。”

宏觀因素料拖累後市

達證券認為，相信宏觀經濟因素將拖累今年第二和第三季市場表現，但大馬產托平均回酬為7.7%，料對風險趨避（RiskAverse）投資者仍具吸引力。
“在過去3個月，大馬產托日益受到投資者歡迎，股價和成交量雙雙成長，其中柏威年產業信托上市更引發市場對產托的追逐。”

零售產托股價仍有成長空間

自2011年12月7日上市以來，柏威年產業信托股價已飆升33%，嘉德商托和雙威產業信托股價也在3個月內成長9.5%和12.2%，導致本益比估值走高和週息率下跌，促使大馬產托2012本益比高達18.9倍，顯著低於富時綜合指數中期13倍本益比。
儘管如此，達證券說，大馬人口成長和穩定就業水平將繼續推動市場對未來零售空間需求，因此大馬零售產托股價仍有成長空間。
“因此，我們維持大馬產托‘加碼’評級，其中嘉德商托憑藉嘉茂信托（CapitaMall）/嘉德置地（CapitaLand）基因將可吸引看重品牌的本地和海外投資者，成為投資首選。”
不過，達證券雖看好雙威產業信托盈利成長潛能，但其股價迄今已成長12.2%，並已超越1令吉29仙目標價，因此以估值疑慮下調評級至“賣出”。（星洲日報／財經）
http://biz.sinchew.com.my/node/56875

CANONMM

股价起　周息率承压　REITs光环褪色
財经 2012年10月14日

仅仅一年之前，房產投资信託（REITs）仍是大马近一千家上市公司的股票市场中，乏人问津的选择。即便市场专家极力推荐REITs的週息率（DY）诱人之处，房產投资信託仍未能吸引投资大眾的目光。

时至2012年，经歷多轮因欧债危机、美国財政危机和中国经济放缓等外围因素而导致的股市大震盪后，REITs顿时成了市场的宠儿。毫无疑问，股市表现持续疲软是其中的关键原因。

一方面，过去惯于享受长期大牛市的大马投资者，从目前局势带来的「文化衝击」中反应过来后，涌入这个新发现的「安全区」；另一边厢，拥有產业的上市公司也纷纷表示有意成立REITs，迎合市场需求之余，也可趁机集资扩充，包括业务与產业无关的东南通运（TNLOGIS，8397，主板贸服股）。

同时，现有的REITs管理公司也没閒著，而是持续努力壮大规模，正如上週二（9日）双威房地產投资信托（SUNREIT，5176，主板房產信托股）宣布收购配售新单位，以收购双威医疗中心。

备受热捧的股项，股价自然会走高，对普通股项来说无疑是好事。但对于卖点是高水平固定收益（fixedi ncome）而不是资本利得（capital gain）的REITs来说，则会让原本高企的週息率走跌，此现象或值得让投资者慢下脚步，三思而后行。

究竟，REITs这一道人气火红的风景，还可以持续多久？

REITs週息率跌至歷史低点

在双威房地產投资信托宣布注入双威医疗中心的同一天，肯南嘉研究出炉一份报告，把大马REITs领域的投资评级从「增持」下调至「中和」。分析员认为，REITs的週息率已处于歷史低点，而在纳入10年期大马公债（MGS）收益率的考量后，前者的吸引力也已不如以往。

REITs和政府公债及定期存款一样，是同样可为投资者带来固定收益的投资工具，因此三者的收益率变动，成为市场评估其吸引力的基准。这当中的逻辑是，若其中一方的收益率走跌，不如把资金投资在另一方，甚至是其它投资工具来得更划算。

所谓划算与否，不一定以收益率的绝对水平来衡量。分析员指出，REITs的週息率必须比政府公债收益率高出一定程度的水平，因为政府公债基本上被市场视为非常安全的投资工具，而REITs虽然具抗跌性，却並不是毫无风险。

股价上涨空间承压

隨著REITs成为今年市场热议的焦点，其股价持续走高，乃至与富时大马综合指数（KLCI）相比，该领域今年的升势超越大市。但这也导致REITs股项的週息率下跌，而在其吸引力减少之际，其股价继续上涨空间也承压。

这是因为当REITs的週息率与政府公债收益率或定期存款利息（不同的分析员使用不同的比较基准）持平时，基本上可说无吸引力，因此股价也不会有上涨空间。

因此，市场也往往以其週息率和与政府公债收益率或定期存款利息的价差（yield spread）水平，来评比个別REITs股项的估值和目標价格，而不是传统的本益比（PE）。

虽然分析员在上述报告中，同时也分別上调双威房地產投资信托、雅饰房地產（AXREIT，5106，主板房產信託股）和嘉德大马房地產信託（CMMT，5180，主板房產信託股）的目標价格，至1.51令吉、3.08令吉和1.80令吉，但他强调，上述目標价格只有少于10%的上涨空间。

同时，分析员也把嘉德大马房地產信託的评级从「超越大市」下调至「与大市同步」，与其它两只他所追踪的REITs评级一样。

这是因为以市值和零售资產而言，嘉德大马房地產信託佔第4名，因此与一上市就荣登最高市值的怡保花园房產信託（IGBREIT，5227，主板房產信託股）和柏威年房產信託（PAVREIT，5212，主板房產信託股）相比，其与大马政府公债收益率的价差（yieldspread）需在2013年达到更高的1.4%，但分析员给予该股目標价格只有7%的上涨空间，预示该信託要扩大价差並不容易。

根据分析员的预测，大马政府公债收益率也会从目前的3.5%，走低至2013年的3.3%。以REITs要比公债收益率高1.4%，才具吸引力的条件计算，嘉德大马房地產信託的2013年週息率需达到4.7%。

肯南嘉研究並不是首家关注REITs週息率承压的证券行。拉昔胡申研究和马银行投行皆曾在最新的研究报告中，提及REITs週息率承压的问题。

马银行投行分析员更是早在7月，就已把该领域的评级从「增持」下调至「中和」，以反映REITs受到追捧后，週息率滑落而造成股价上涨空间不高的实况。

新加坡REITs价廉物美

分析员认为，相比经过一轮涨势的大马REITs，新加坡REITs的週息率较高，是更价廉物美的选择，首选股为嘉茂商產信托（Capita Mall Trust）、星狮房產信託（Frasers Centre point Trust）、腾飞房產信託（AscendasREIT）和丰树物流信託（Maple tree Logistics Trust）。

但他提醒，若大马投资者有意投资新加坡REITs，也必须留意两国的货幣匯率走势，因经换算后將影响净所得的股息。

而拉昔胡申研究分析员则向来只给予REITs领域「中和」评级，他提醒道，REITs確实不是毫无风险的投资。

在2008年金融风暴期间，几乎所有REITs的年度总投资回酬均呈负数。

值得注意的是，在怡保花园房產信託粉墨登场后，已表示將研究成立房產信託的KLCC產业（KLCCP，5089，主板產业股），成为市场接下来的最大焦点。该公司所拥有的產业，无论是作为零售商场的阳光广场（Suria KLCC），或作为办公室的国油双峰塔，都位于吉隆坡中心黄金地带。

双峰塔具有吉隆坡地標的特质，更在巴生谷竞爭激烈的办公室出租市场中立于不败之地，新落成的KLCC第3大楼的办公室单位也已全部出租。

肯南嘉研究分析员甚至建议，在REITs的週息率陆续被压缩后，KLCC產业是REITs的替代选项。他相信，KLCC產业的房產信託上市將在未来一年內成事，而若参考科技资產控股（KASSETS，6653，主板產业股）在宣布成立怡保花园房產信託前的股价表现，相信KLCC產业的股价也將大有可为。

他给予KLCC產业「超越大市」的评级，目標价格为6.87令吉，並相信除了LotD1地库，该公司將把所有资產注入即將成立的房產信託。

零售房產信託前景佳

肯南嘉研究分析员坦承，其把REITs领域降级的分析，並未把新资產的收购纳入考量。有別于其它上市公司可自由决定每年的派息额，REITs每年必须把至少90%的收入透过股息派发予股东。

因此，任何新资產所带来的新收入，都可直接纳入REITs派息额的计算考量，进而也影响其週息率表现。

除了新资產，原有资產是否可持续迎来收入成长，也是REITs的投资吸引力关键，因当REITs股价逐渐上涨，导致其週息率和比较基准如政府公债收益率或定期存款利率的价差逐步缩小，则必须靠收入的成长再次扩大价差。

联昌国际投行分析员认为，国家银行料將维持3%的隔夜政策利率（OPR）至年杪，因此REITs週息率与定期存款利率的价差料仍將维持一段时间。

他和黄氏星展唯高达研究分析员皆看好，在人民消费能力持续增长、大马拥有大量年轻人口，以及旅游业的激励下，以零售商场为主要资產的REITs比其它类型的REITs更有弹性和成长前景。

后者认为，基于零售REITs商场的租金稳健成长、並实施各种提升资產价值的措施，以及料將持续收购具吸引力的资產，其股价仍具上涨空间。

零售销售將成长6%

大马零售商公会（MRA）预测，全国零售销售今年將成长6%，至882亿令吉，足以支撑零售商场提高租金收入。此外，政府近期以现金形式实施的一系列惠民措施，料也將进一步催谷零售销售成长。

联昌国际投行分析员指出，即將在明年开始生效的最低薪金制也將提升人民的可支配收入和购买力。假设最低薪金制將促使雇主把国內320万工人的薪金上调200令吉，相等于一年增加77亿令吉的收入。以0.5的边际消费倾向（MPC）方程式计算，上述收入升增相等于39亿令吉的可支配收入，佔0.5%国內生產总值（GDP）。

黄氏星展唯高达研究分析员也指出，大马人爱逛街成性，导致无论是市中心或市郊的商场，都有不俗的表现。从数据来看，从2003年至2011年，大马零售销售的年复合成长率（CAGR）达19%，7年共增长3倍。而从1995年至2011年，巴生谷市中心商场租金的年复合成长率（CAGR）达6.2%。

市中心的零售商场以阳光广场、升禧广场（Starhill Gallery）和柏威年广场为代表，可吸引週边办公室地区的白领人士和大量在市中心出没的旅客；而市郊的代表则是双威金字塔广场、谷中城广场和万达广场（1 Utama），可吸引週边广阔的住宅区消费者。

尤有进者，政府將逐步启动的城市发展计划，將在未来催谷零售商场逛街人流，包括捷运（MRT）工程將在武吉免登（Bukit Bintang）、万达广场、The Curve购物广场等均设有个別停靠站，为市中心和市郊的商场提供连接。而在市中心內，一条连接吉隆坡城中城（KLCC）和武吉免登的人行桥已落成，连接吉隆坡两大黄金地带。

在目前至2015年，將有15个零售商场发展计划投入巴生谷市场，可租用面积（NLA）达1275万平方英尺。

联昌国际投行分析员认为，这固然难免將带来更激烈的竞爭，但也將为零售REITs带来收购良机，如I-公司（IBHD，4251，主板產业股）有意寻求联营伙伴，在莎阿南i城市发展5层楼的商场，而该公司只会持有30%至40%的股权。

请查阅：东方日报 http://www.orientaldaily.com.my/ ... eits&Itemid=198

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哇，谢谢你
资料好齐全啊==
哈哈

CANONMM

什么是产业投资信托基金？
（Real Estate Investment Trusts “REITs“）

REIT基本上是一个汇聚众多投资者资金的投资基金。那些具有潜能提供收益的房地产/不动产（Real Estate）将是REIT的主要投资对象。
对于有意投资有关商务、办公、零售和工业用途的楼盘及产业的投资者来说，REIT不失为一项有效的投资替代选择，因为它不但让投资
者拥有相关产业，也具有买卖股票的高变现性。  REIT的主要业务乃从事房地产/不动产投资，并且处理从中所获取的收入。  REIT将全
部或大部分的收益及盈利以股息方式分发给投资者。

REIT尝试从所获得的租金及收益中为投资者提供定期并且高的股息。 除此之外，REIT的每单位价值在长期里因其所拥有的房地产/不动
产的租金及入住率上扬、较好的租金调整等而水涨船高。 因此，它也往往让在中期至长期持有REIT单位的投资者享有日渐上扬的单位价
值所带来的资本增值。

由于REIT与其他投资项目例如股票、债券和定期存款的市场互动关系非常低，因此，在多元化投资组合上，REIT不失为投资者一项有效
的工具。  REIT的波动幅度通常较股票来得小，然而，相较于定期存款，债券或现金管理基金，REIT不但深具潜能为投资者提供资本增
值及较高的投资回酬，也因此能协助投资者有效的抵销通货膨胀所带来的威胁。

CANONMM

投资产业投资信托基金
（Real Estate Investment Trusts “REITs“）的好处

REIT是一种已在交易所上市的投资工具。 它主要投资在能够提供收益的房地产/不动产。  REIT从租户所征收的租金在扣除开销后所得的盈余，以分派股息的方式，定期的分发给单位信托持有者，以便为他们提供稳定的投资收益。  REIT所分派的收益可高达其净收入的100%，因此，通过定期收到收益，REIT的投资者犹如直接拥有REIT所持有的产业一般。 这和持有一般公司的股权有所不同，因为公司是否会分派股息以及所分配的数额将逐年更动，并胥视董事局的决定。

由于产业的市价和租金一般上都会随通货膨胀而上升，所以，REIT是一种抵抗通货膨胀的绝佳对策。  REIT所提供的总回酬一般上偏高，因此，它在利率低迷时非常受欢迎。 由于REIT和股票的市场的互动关系非常低，所以，它是多元化某投资组合的热门选项之一。 作为一个提供定期收益的投资项目，它是投资者在经济不景气时的避风港。 同时，它也让投资者享有专业的产业投资及基金管理。

通过REIT，拥有小资本的投资者也有能力投资种类繁多的产业，包括非一般个人能力所及的高阶产业。 有别于投资在有形的资产，投资在上市的REIT具有买卖股票的高变现性，因为它可通过马来西亚股票交易所进行交易。

infinity1981

谢谢分享，值得参考。

xiaoku0903

有投资专家吗？想出来和他喝喝茶。。。我的未来很乱！

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xiaoku0903 发表于 2012-12-26 07:29 PM
有投资专家吗？想出来和他喝喝茶。。。我的未来很乱！

怎样个乱法??
哈哈