忧法律贷款·更怕烂屋凶宅 一屋两卖最伤脑筋

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在我国普罗大众并不流行竞标拍卖屋，提到它大家心中就很纠结，心里想着要买比市价便宜的房屋，脑中却浮现起无数疑问，担心面对的法律问题、贷款问题、竞标程序问题等，更害怕标到烂屋、凶屋、“一屋两卖”的房子、还要为收屋问题而伤透恼筋等。

一般购屋者认为竞标拍卖屋有风险存在，缠绕着无限的疑虑，在上期带大家了解私人拍卖会后，这次专访行走拍卖会多年，竞标经验丰富的房地产知名人士陈友新，让大家一起了解法庭进行的产业拍卖会程序及解答对拍卖屋所提出的疑问，以消除对拍卖屋存有的一些恐惧感。

在本地拍卖会上，热门的拍卖屋会引来许多竞标者雀跃万分，此外，最没人竞投的属“一屋两卖”的房子，竞标者对于这类“问题”拍卖屋都却步。

对于涉及法律问题的“一屋两卖”事件，槟州房屋委员会前任主席黄汉伟、林子辉律师皆斥有关发展商走法律漏洞，以欺骗的手法将抵押给银行的房子“二卖”给现金购屋的购屋者，导致拍卖会多次发生无辜的屋主举大字报哭泣的悲情事故。

欲以现金购屋 查清楚地契仍否抵押银行

除了担心买到烂屋，民众也很害怕竞标到“一屋两卖”拍卖屋，他说，“一屋两卖”拍卖屋是无人问津的。

他说，一般上，竞标者不会竞标一屋两卖的拍卖屋，避免面对更复杂的法律程序问题。

陈友新劝购屋者，若要以现金购屋，最重要是选择信誉良好的发展商及委托律师查清楚地契是否仍然抵押给银行。

陈氏说，程序上由律师通知银行其当事人以现金买下该产业，由律师把购屋款项交给银行。

在槟岛颐和园及打枪埔都发生类似“一屋两卖”情况，导致屋主须打官司及拍卖会现场示威，这是我国房屋发展条例不够严格所产生的问题。

购前擦亮眼睛 避免发展商房屋抵押银行

现金向发展商购买房屋的购屋者要擦亮眼睛，避免落个房屋被拍卖！

林子辉律师说 ，发展商将现金购买房屋的购屋者产业再抵押给银行，这是属于刑事欺骗案，政府应修正刑事法及房屋法令 ，以对付居心不良的发展商。

太平金城苑单、双层排屋的6名屋主，于20多年前以现金购买房屋，发展商被指再度将排屋抵押给银行，相信银行是在发展商没有摊还贷款之下 ，将排屋转售给一间外国公司，屋主的房屋也多次险被拍卖。

屋主于今年初入禀法庭 ，高庭尚未订下审讯的日期之际，有关排屋于日前公开拍卖，原本有意竞标者，在屋主的泣诉原委之下，同意不参与竞标，让两间屋主以最低标价购回房屋，其他4间也完全没有人竞标。

林律师说，一些发展商走法律漏洞，以欺骗的手法，将已抵押给银行取得贷款的房屋，再以现金售卖给购屋者，也有发展商是通过成立一家公司将现金售出的房屋再抵押给银行。

他认为，银行有责任在发展商公司申请抵押有关产业申请贷款时，即应该调查清楚有关产业的情况，比如是否已有购买者或有人居住，才决定是否批准有关贷款申请。

修改法律 防走漏洞

他说，唯有法律修改，加强执法才能阻赫一些人企图走漏洞，否则一些无辜的购屋者将受害。

林律师提醒有意投资购屋者，务必调查清楚发展商公司的背景，信誉卓越的发展商才是首选。

他说 ，倘若产业投资路上遇人不淑，发现所购买的房屋被发展商再利用来抵押给银行或一屋两卖给其他买主，唯有通过法律途径为自已讨回公道，即把案件带上法庭，同时向警方报案，将涉案的发展商公司负责人绳之于法。

他认为，即使是涉案的发展商公司倒闭或清盘，法律也应该制裁公司负责人。

“一屋两卖”事件 现金购屋者最常成受害者

槟州房屋委员会前主席黄汉伟州议员披露，2010年也爆发一宗打枪埔Sri Melati公寓逾10个单位被发展商“一屋两卖”事件 ，当时他掌管槟州房屋委员会，在接到业主的投诉后，他与银行展开洽谈，银行方面也通融让业主继续居住，目前也依然维持现状。

他说，在Sri Melati事件中，发展商先以单位抵押给银行取得贷款，过后，又以现金售卖给购屋者，导致出现“一屋两卖”的状况，过后发展商清盘，在面对银行要行使权力收回产业之下，业主才惊觉事态严重。

“2007年揭发的颐和园18单位一屋两卖事件中，当时的情况就和太平金城苑事件相似，面对单位被拍卖，业主举大字报，哀求竞标者不要竞标，这一幕一幕犹如事件重演。”

在当YB之前，也是执业律师的黄汉伟州议员说，在“一屋两卖”事件中，往往“中招”的是以现金购屋者，其实这些购屋者应该通过律师遵循程序，调查清楚所要购买的房屋或单位状况，它是否另有所属。

他说，以现金购买房屋，没有向银行申请贷款的购屋者，付款程序应该是将支票交给代表律师，再由律师交给发展商，并非是直接把支票交给发展商。

疑问答一答
•法庭私人拍卖会分别在哪？

城市房地产有限公司负责人陈友新解释说，在法庭进行产业拍卖会---有关被拍卖的产业必须是拥有地契或分层地契。而Palma在酒店进行的私人拍卖会---属有关产业尚未发出分层地契。

行走拍卖会多年，陈友新说，一般上向银行申请贷款时，申请者有签署一份转让授权书给银行，一旦贷款者没有摊还或拖欠分期付款，银行有权力申请拍卖有关抵押的产业。
•买拍卖屋该遵循什么程序？

他说，若想竞标拍卖屋须知的是：
（1）查清楚被拍卖的房屋是否有人居住，如果该屋尚有人居住，应查明是屋主本身居住或是租户居住。
（2）委托律师调查清楚被拍卖的屋子，原屋主是否有拖欠管理费、门牌税、地税。
（3）须向法庭执行拍卖的负责人或拍卖公司律师了解清楚原屋主所拖欠的费用是否由银行负责全数或部分款项。
•成功得标收不回屋怎么办？

他说，拍卖程序过程后，少数不讲理的原屋主或租户拒绝搬迁，一旦给予对方１个月的通知之后，如果依然拒绝搬空，获标者则遵照程序向法庭申请庭令，由法庭执行官联合警方前往执行庭令。

他说，其1名朋友在竞标获得拍卖产业后，原屋主拒绝搬迁，当法庭执行官及警方到来时，原屋主竟下跪求通融延后搬迁期限。

在原屋主跪求之下，其朋友是否寄以同情而暂时不收屋呢？他说：“我的这位朋友若同情心使然，暂不收回屋子，而对方如果事后再拒绝搬迁，那他必需按照程序向法庭申请另一道庭令来指示对方搬迁。 ”

他说，在取得一纸庭令之后，还是遵照庭令行事为上策，倘若再入禀申请另一道庭令，还要负担多一笔的法庭手续费、堂费及律师费等。

陈先生的这位朋友在法与情之下，当然选择遵照庭令的即刻收回屋子。
•原屋主拖欠费用由谁来付？

“原屋主拖欠的门牌税与地税，在拍卖之前是由银行负责、拍卖过后就由获标者负责。”

他说，至于前屋主拖欠的水、电费或排污费，获标者不用担心会被追收有关欠款，因为获标者可申请免付，供水机构、国能或排污公司会向当事人追讨。　

还有拍卖屋的原屋主拖欠管理费问题，他说，须向法庭执行拍卖的负责人或拍卖公司律师了解清楚原屋主所拖欠的费用是否由银行负责全数或部份款项。

他说，一些被拍卖的商业单位屋主甚至欠下逾８万令吉的庞大数额管理费，所以竞标前要调查被拍卖的单位是否有拖欠管理费之外，也要查问清楚银行所负责的范围。
•有何对策避免标得烂屋子？

他说，拍卖屋竞标前没有获得看屋子，在掌握到确定地点的资讯之后，也只能在外察看和询问屋主或租户一些屋子状况。

“在看拍卖屋时难免有时会遇到一些屋主发飙驱赶人，不过，也有屋主或住户不但大开方便之门让我进屋察看，更成为我的客户，托付我物色出租的房子，让我还有得赚笔介绍费呢！”

他说，一般上屋主或租户在知道屋子被拍卖后，都会尽快的找屋子搬迁，避免财物被充公拍卖。
•进法庭拍卖会有什么程序？

他解释说，在拍卖程序中 ，除了本身之外，也可以委托有执照的产业公司代表参与竞标。

此外，他说，在竞标中，有父子、父女或夫妻关系者才可以联名竞标。

陈氏提醒大家，法庭举行拍卖会的当天，有意竞标者须于上午9时30分之前，将银行汇票、身份证复印本（注：须由宣誓官或律师师签名证实）等文件，装入4寸X 9寸信封，将它投入拍卖信箱。

他说，一般上，进入拍卖竞标环节，由拍卖官决定一次的喊价必须至少增加多少数额，比如最少须增加5000令吉或1万令吉等。

此外，他说，目前槟州法庭设有拍卖室，20年前是在停车场大树下热哄哄拍卖竞标，有时则挤在楼梯口走廊举行拍卖会。

“在法庭室内举行的拍卖会只准许竞投者入场，而私人拍卖会任何人士都可以进入会场。”
•买拍卖屋会比市价房屋低？

他说，拍卖屋的底价比市价便宜，这样当然会吸引很多竞标者，一些大热门的拍卖屋竞标到最后，价格可能比市价更昂贵。

“在拍卖会中，竞标者不要逞英雄，如果控制不住自己，会竞标到比市价更贵的拍卖屋，如果最后决定放弃，那就得不偿失，白白损失10%的抵押金。”

他忠告竞投者，在竞标前心中就定下价格指标，超过了指标，就当机立断决定放弃。
•在哪里可取得拍卖屋资讯？

他说，拍卖公司在拍卖会前会在报章刊登广告，法庭的布告栏张贴的拍卖屋资讯或从银行市场代理获得急售、拍卖屋的资讯。
•什么情况下产业会被拍卖？

抵押给银行的产业，一旦拖欠贷款3期未还，银行绝对有权力申请拍卖该产业 ，他说，银行在3次通知贷款人之后，贷款人无任何回应，将由产业估价师提呈法庭要求批准产业拍卖的估价，并通知贷款者有关产业估价。

他说，倘若贷款者认为有关估价过低，可通过本身的估价师来评估价格，反对法庭提出的估价，并作出抗辩，以官司来拖延产业被拍卖的时间。

“尤其是在金融风暴的时候，一些懂得法律程序者，往往通过法庭程序来拖延产业被拍卖。”